Braderie du territoire mauricien : une perspective historique sur la conversion des terres agricoles

Les verts champs de canne font de plus en plus place aux projets immobiliers.

Par Prak Nee

Un débat agite ces jours-ci l’opinion sur la braderie du territoire mauricien à des acheteurs étrangers, alimenté par les nombreuses annonces de vente parues dans les médias. Bien des familles aspirent à la propriété mais elles voient leur rêve s’écrouler dans un pays qui favorise les acquéreurs étrangers aux dépens des Mauriciens à revenus moyens. Le marché immobilier n’a jamais été aussi inabordable, rendant l’accès à la propriété impossible pour un ménage moyen. Comment en est-on arrivé là ?

Pour mieux comprendre cette politique de braderie territoriale, il faut la placer dans sa perspective historique propre. Tout a commencé avec la pratique de conversion de terres agricoles à des usages non-agricoles (résidentiel, commercial et industriel) telle que codifiée dans la loi, notamment la Sugar Industry Efficiency Act (SIEA) de 1988, dont une nouvelle version révisée a été promulguée en 2001 (SIEA 2001).

Sugar Industry Efficiency Act 1988

La SIEA 1988 fut introduite dans un contexte de changement structurel dans l’industrie sucrière. Dans la perspective de la fin du Protocole Sucre de l’accord CEE-ACP, qui garantissait à Maurice un quota annuel de 500 000 tonnes de sucre exporté au marché européen, l’industrie sucrière cherchait de nouvelles activités de développement, dont la rentabilisation des terres agricoles par leur conversion à des usages non-agricoles. À l’origine, la SIEA 1988 avait trois objectifs :

• Améliorer l’efficience : accorder des remises sur la taxe de sortie sur le sucre en vue d’encourager les usiniers et planteurs à augmenter le rendement de sucre et la production de la bagasse pour la génération de l’électricité.
• Préserver la terre : réguler strictement la conversion de terres agricoles à des usages non-agricoles avec l’application d’une taxe sur la conversion de terres.
• Diversifier l’agriculture : promouvoir des cultures non-sucre sur les terres dédiées précédemment à la canne à sucre.

Le projet de loi SIEA devait prévoir des conditions strictes à la conversion des terres agricoles, dont une lourde taxe. Mais lorsque ce projet fut discuté au sein du gouvernement MSM-PTr-PMSD (1987-1990), le Parti travailliste, mené par Sir Satcam Boolell, devait objecter contre les taux élevés de taxe. Il faut souligner que le PTr était sensible aux intérêts de la plantocratie. Le ministre de l’Agriculture, Madan Dulloo, présenta alors une version modifiée du projet de loi au Parlement pour qu’il puisse être voté. La SIEA 1988 (sous la cédule 6 de l’article 5) prévoyait une taxe maximale de Rs 1 million pour un hectare ou plus (voir le tableau ci-dessous). La SIEA 2001, votée par le gouvernement MSM-MMM, révisa le barème de taxe (sous la cédule 12 de l’article 28) pour porter la taxe maximale par hectare à Rs 3,5 millions pour un terrain de 5 hectares ou plus.

Centralisation des usines

La centralisation des usines sucrières dans les années 1990-2000 (de 21 à 4) devait donner un coup d’accélérateur à la conversion de terres agricoles. Au départ, sous le gouvernement MSM-MMM de 1991-95, le ministre de l’Agriculture Dulloo n’était pas partisan d’une centralisation poussée, vu ses implications sur la production de sucre et l’emploi. Lorsque l’usine sucrière Saint Antoine, dans la circonscription n^o.6, à Grand Baie-Poudre d’Or, avait fait une demande de fermeture, le ministre avait entrepris des démarches auprès des usiniers indiens en vue d’exploiter la possibilité d’un rachat de l’usine par des planteurs mauriciens, avec la participation de capital indien.

Une délégation indienne composée de représentants d’usiniers et de la Fédération des Coopératives Agricoles de l’Inde, dirigée alors par M. Shivajirao Patil (le père de l’actrice indienne Smita Patil), visita Maurice. Elle eut une rencontre avec le Premier ministre, Sir Aneerood Jugnauth (SAJ), en compagnie du ministre et d’officiels de la Mauritius Sugar Authority (MSA) pour discuter de la question. Toutefois, SAJ déclara que le gouvernement mauricien n’investirait pas d’argent dans le rachat de l’usine, ce qui devait refroidir l’ardeur de la délégation indienne. La centralisation des usines sucrières était une pomme de discorde entre le ministre et le reste du gouvernement. Les ministres MMM-MSM soutenaient la centralisation, y compris le ministre des Finances, Rama Sithanen. En octobre 1993, SAJ révoqua le ministre Dulloo de son poste de ministre de l’Agriculture et il fut remplacé par Kailash Ruhee.

Taxe non dissuasive

La taxe sur la conversion des terres n’est pas assez dissuasive car les morcellements de terres agricoles pour les besoins résidentiels, commerciaux ou industriels ont continué sans relâche depuis 1988. Des milliers d’hectares de terres agricoles ont été convertis à l’usage résidentiel ou commercial au cours des années. La Mauritius Cane Industry Authority (successeur de la MSA) examine et approuve toutes les demandes de conversion de terres agricoles. Les données sur les terres converties depuis 1988 ne sont pas disponibles dans le domaine public. Selon des sources autorisées, 3 894 hectares de terres agricoles ont été convertis entre 2015 et 2025, soit une moyenne de
354 hectares par année. Si l’on applique cette moyenne aux années 1988-2014 (26 ans), on aura un chiffre de 9 203 hectares convertis durant cette période. Les gros propriétaires fonciers du secteur privé en quête de rente économique ont trouvé un beau filon pour mieux exploiter leurs terres et maximiser les profits.

Nouvelle filière

Les établissements sucriers, en particulier, se sont engagés dans cette nouvelle filière économique depuis la chute des prix du sucre sur le marché d’exportation, laquelle a eu pour résultat une baisse énorme de la production de sucre (de 700 000 tonnes à 300 000 tonnes) depuis les années 1990. Avec un prix de vente en chute libre, le coût marginal de production du sucre (par tonne supplémentaire) avait dépassé le revenu marginal. Le secteur privé a développé ce nouveau créneau économique grâce à une fiscalité favorable : l’impôt maximal de 15 % sur les bénéfices des sociétés depuis 2006, l’abolition, depuis novembre 2011, de la taxe sur les plus-values réalisées sur la vente de biens fonciers, et les faibles taux de taxe sur la conversion des terres agricoles, les morcellements fonciers et les cessions immobilières.

La SIEA 2001 prévoit, sous l’article 29, une série d’exemptions à la taxe de conversion pour des projets sociaux (logement social et écoles), industriels (usines génératrices d’énergie renouvelable), résidentiels (maison personnelle du propriétaire) ou sportifs (création d’un terrain de golf de 9 ou 18 trous).

Pour sa part, le gouvernement a trouvé dans ces projets immobiliers un moyen d’engranger des devises étrangères pour renflouer la balance des paiements déficitaire du pays. La majeure partie (plus de 60 %) de l’investissement direct extérieur (IDE) va dans l’achat de propriétés immobilières et non dans la capacité productive du pays. Mais ces entrées de devises ne sont pas durables.

Villas de luxe

Au fil des années, Maurice a conçu une panoplie de plans pour offrir différents types de propriétés immobilières, principalement à une clientèle étrangère :

(a)    l’Integrated Resort Scheme (IRS) qui construit des villas de luxe avec terrains de golf dans les régions côtières pour des résidents non-citoyens au prix minimum de $ 500 000 par résidence.

(b)     le Property Development Scheme (PDS) qui permet aux étrangers d’obtenir le droit de résidence à Maurice en achetant une propriété résidentielle de $ 500 000 ou plus.

(c)      le Real Estate Scheme (RES) qui permet la vente de propriétés immobilières aux étrangers sans un investissement minimal, mais sujette aux frais d’enregistrement de $ 25 000 et à une taxe de cession de 5 % sur la valeur de la propriété à la revente.

(d)     l’Invest Hotel Scheme (IHS) qui permet à un promoteur de construire un hôtel en vendant des villas, suites ou chambres dans l’hôtel à des acheteurs individuels. Sous ce plan, l’acheteur utilise la propriété pour 45 jours au maximum et la loue au promoteur pour le reste de l’année d’après les termes d’un contrat de cession-bail (sale-leaseback).

(e)     le Smart City Scheme (SCS) qui permet la création de villes intelligentes (smart cities) dans le pays sur de grandes surfaces.

En effet, tous ces projets immobiliers ont fait du pays un vaste chantier de construction où les permis sont alloués à gauche et à droite sans respecter les critères d’une planification urbaine raisonnée et intégrée à l’environnement. Les inondations fréquentes ne sont pas les résultats du changement climatique seulement. Elles sont aussi les conséquences de l’abattage d’arbres et du déboisement dans certains endroits. Les canalisations naturelles des terrains autrefois agricoles ont été bouchées avec, pour résultat, des inondations en temps de pluies diluviennes. Par ailleurs, la surface cultivable dans le pays se rétrécit comme une peau de chagrin, au moment où les besoins de sécurité alimentaire (garantie en partie par les cultures vivrières et l’élevage) et les besoins de sécurité énergétique (assurée par des énergies renouvelables) se font plus pressants, avec pour corollaire une dépendance accrue aux importations.

Ségrégation sociale

Sur le plan social, tous ces projets immobiliers ont créé des agglomérations exclusives (gated communities) pour des étrangers et/ou Mauriciens bien nantis dans le cadre d’un système de ségrégation de classe. Certaines agglomérations sont uniquement habitées par des étrangers dans un système d’apartheid social. Un étranger qui visiterait Rivière-Noire et Tamarin dans l’ouest du pays se croirait en Afrique du Sud au temps de l‘apartheid. L’opulence ostentatoire dans ces agglomérations contraste singulièrement avec la pauvreté de certains villages avoisinants.